대형마트 폐점 소식이 연이어 들려오는 가운데, 흥미로운 현상이 포착되고 있습니다. 바로 신도시에 위치한 마트는 오히려 확장되거나 리뉴얼되며 활기를 띠는 반면, 구도심의 마트는 점차 줄어들고 있다는 점입니다. 이는 단순히 입지 차이일까요? 아니면 인구, 상권, 소비 행태 전반의 구조적인 변화일까요? 이번 글에서는 신도시와 구도심의 마트 운영 현황을 비교하고, 왜 신도시 마트는 살아남고 구도심 마트는 문을 닫게 되는지 세 가지 핵심 요인으로 정리해 보겠습니다.
인구 이동과 소비 중심지의 재편
도시의 인구 구조 변화는 유통 업계에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 수도권과 광역시는 신도시 개발이 활발하며, 대규모 택지지구와 아파트 단지가 연이어 조성되고 있습니다. 이러한 지역은 젊은 세대, 신혼부부, 유아동 가구가 집중되면서 자연스럽게 소비 중심지가 됩니다.
반면 구도심은 고령화, 노후 주택, 상권 침체 등으로 인해 ‘사람이 떠나는 지역’으로 인식되는 경우가 많아졌습니다. 사람이 줄어들면 자연스럽게 매출도 줄고, 운영 효율성도 떨어지며, 결국 폐점으로 이어질 수밖에 없습니다.
실제로 통계청 자료에 따르면 최근 5년간 수도권 내 대형마트 폐점 중 약 70%는 구도심에 위치한 점포였으며, 반대로 신도시에서는 신규 출점 및 리뉴얼이 활발히 진행 중입니다.
마트 입장에서 신도시는 ‘미래 성장 가능성’이 있는 시장으로, 중장기 투자 가치가 높은 반면, 구도심은 유지 비용 대비 수익성이 낮은 ‘정체 시장’으로 간주되는 경우가 많습니다.
결국 대형마트의 생존 여부는 ‘현재 인구’보다 ‘향후 소비 여력과 성장성’을 따지는 구조로 변했고, 이로 인해 신도시 중심의 유통 구조 재편이 가속화되고 있습니다.
상권 특성과 소비 패턴의 차이
신도시는 계획된 도시입니다. 중심 상업지구, 주거지, 공공기관, 교육시설 등이 체계적으로 배치되어 있으며, 대형마트나 쇼핑몰은 그 중심에 자리 잡고 ‘생활 편의’의 핵심 거점이 됩니다.
반면 구도심은 다양한 자영업체와 전통시장, 중소형 마트가 이미 오래전부터 포진해 있습니다. 이로 인해 대형마트가 차지할 수 있는 입지나 역할이 제한적이며, ‘마트 하나로 모든 걸 해결’ 하기 어려운 구조를 가지고 있습니다.
또한 신도시 거주민은 자동차 이용률이 높고, 쇼핑을 위해 멀리 이동하는 데 익숙합니다. 대형마트나 창고형 마트를 목적지로 삼아 '주말 소비'를 즐기는 패턴이 일반화되어 있습니다.
반대로 구도심은 도보 생활권이 중심이며, 마트보다는 가까운 슈퍼나 편의점, 전통시장에 의존하는 경향이 큽니다. 이처럼 상권 구조와 소비 동선이 다르기 때문에, 같은 마트라도 지역에 따라 성과 차이가 크게 벌어질 수밖에 없습니다.
즉, 신도시는 ‘마트 중심 소비문화’가 정착되어 있는 반면, 구도심은 이미 다양한 대체재가 존재하며, 마트에 대한 의존도가 낮아 생존 가능성에도 큰 차이가 나타나는 것입니다.
유통 전략과 마트의 미래 역할 변화
최근 대형마트는 단순히 물건을 파는 공간에서 벗어나, ‘체험형’, ‘문화형’, ‘복합형’ 공간으로 진화하고 있습니다. 특히 신도시에 들어서는 마트는 대규모 주차장, 키즈존, 푸드코트, 영화관, 북카페 등 가족 단위 고객을 위한 공간 구성에 집중하고 있습니다.
이와 같은 변화는 마트를 ‘쇼핑하러 가는 곳’에서 ‘즐기러 가는 곳’으로 재정의하며, 그 결과 마트의 체류 시간과 재방문율이 증가하게 됩니다. 이는 수익 다변화와 브랜드 충성도 강화로 이어지며, 점포의 지속 가능성을 높이는 핵심 전략으로 작용합니다.
반면 구도심에 위치한 마트는 공간 여건의 한계, 주차 문제, 주변 상권과의 갈등 등으로 인해 이러한 복합화 전략을 추진하기 어려운 경우가 많습니다. 특히 구도심은 이미 오래된 건물 구조를 가지고 있어, 리뉴얼 비용이 높고, 효율적 공간 운영이 어려워 투자가 꺼려지는 지역이기도 합니다.
또한 디지털 전환 역시 신도시 마트에서 더 빠르게 진행 중입니다. 무인 계산대, 모바일 앱 결제, 스마트 쇼핑카트 등의 도입이 활발하며, 젊은 소비자와의 연결성이 강화되고 있습니다.
이처럼 마트의 미래는 ‘판매 공간’에서 ‘라이프스타일 플랫폼’으로 변화하고 있으며, 신도시 마트는 이러한 변화에 빠르게 적응하고 있는 반면, 구도심 마트는 속도와 방향 모두에서 뒤처지는 모습입니다.
신도시와 구도심, 같은 도시 안에서도 마트의 운명은 다르게 흘러가고 있습니다. 인구 이동, 상권 재편, 유통 전략 변화가 맞물리며 신도시 마트는 성장하고, 구도심 마트는 사라지고 있습니다. 대형마트가 생존하기 위해선 입지만이 아니라, ‘새로운 소비 패턴에 얼마나 유연하게 대응하는가’가 관건입니다. 이제 마트는 단순 유통 공간이 아닌, 지역 커뮤니티의 중심이 되어야 할 때입니다.